新稅改形勢下的房地產(chǎn)業(yè)收入成本精細(xì)核算與涉稅問題實(shí)務(wù)處理專題

專題說明
會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)稅管理的核心工作，會(huì)計(jì)核算工作好壞不僅影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理，也會(huì)影響企業(yè)稅收繳納與納稅籌劃，最終影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。為了幫助大家提高核算水平，規(guī)范財(cái)務(wù)管理，本期培訓(xùn)特開設(shè)選取“房地產(chǎn)業(yè)收入成本精細(xì)核算與涉稅問題實(shí)務(wù)處理”內(nèi)容。
隨著稅收新政的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中總有一些涉稅問題一時(shí)找不到正確答案，正所謂“剪不斷，理還亂”，長期制約著稅收業(yè)務(wù)管理水平的提高。為了幫助大家盡快提高管理水平，增強(qiáng)管理能力，最大限度的降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，本次培訓(xùn)還特意選取了一部分大家比較關(guān)心，帶有較大的普遍性，而長期以來又沒有確切答案的問題給大家進(jìn)行講解，讓大家對(duì)相關(guān)問題的解決吃下一顆“定心丸”。
該課程以實(shí)際案例為主，重點(diǎn)突出“實(shí)操性、時(shí)效性”。適合從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)老板、財(cái)務(wù)高管、業(yè)務(wù)主管學(xué)習(xí)培訓(xùn)。參訓(xùn)后一定會(huì)對(duì)提高您的會(huì)計(jì)核算水平和納稅管理水平有較大幫助。

主講專家
楊老師：資深稅務(wù)官員，職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務(wù)講壇耕耘了15年，足跡遍布全國30個(gè)省市自治區(qū)，累計(jì)撰寫各類講義30余篇約200萬余字，授課時(shí)長約8000課時(shí)，培訓(xùn)學(xué)員將近100000人次，服務(wù)企業(yè)約100多個(gè)，回答企業(yè)、學(xué)員提出的問題數(shù)以千計(jì)；職業(yè)信仰：教師是站在學(xué)員的肩膀上長大的！工作范圍：教學(xué)培訓(xùn)、稅務(wù)咨詢、清算匯算、稽查應(yīng)對(duì)、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動(dòng)（每次培訓(xùn)互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默；因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

教學(xué)提綱

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本精細(xì)會(huì)計(jì)核算
第一節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
一．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)核算：
1．土地轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)的條件
2．土地轉(zhuǎn)讓收入核算實(shí)務(wù)
「例01」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外轉(zhuǎn)讓已開發(fā)完成的土地賬務(wù)處理案例
二．商品房銷售的會(huì)計(jì)核算：
1．商品房預(yù)售的會(huì)計(jì)處理
⑴ 訂金的會(huì)計(jì)核算           ⑵ 定金的會(huì)計(jì)核算
⑶ 預(yù)售房款的會(huì)計(jì)核算       ⑷ 按揭保證金支付、扣款、解凍的會(huì)計(jì)核算
「例02」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司按揭保障金核算案例
⑸ 代收配套設(shè)施費(fèi)、辦證費(fèi)、維修基金的核算
「例03」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司收取訂金、首付款、按揭款配套費(fèi)、維修金、辦
證費(fèi)，以及相關(guān)稅費(fèi)繳納、支付的會(huì)計(jì)核算案例。
2．商品房銷售的會(huì)計(jì)處理
⑴ 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)       ⑵ 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)
「例04」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房驗(yàn)收，交房，預(yù)繳、補(bǔ)繳土地增值稅核算
案例
三．特殊情況下商品房銷售的會(huì)計(jì)核算：
1．委托方式銷售
⑴ 四種不同委托代銷方式下收入實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)
⑵ 委托代銷方式銷售開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)
「例05」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司委托銷售公司銷售為業(yè)務(wù)發(fā)生、承購認(rèn)繳款、收
到代銷清單、竣工驗(yàn)收交房，以及成本結(jié)轉(zhuǎn)的會(huì)計(jì)核算案例。
2．分期收款銷售商品房收入的確定
⑴ 分期收款方式銷售收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)  ⑵ 分期收款銷售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)
「例06」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司以分期收款方式銷售“期房”收取第一筆款項(xiàng)、
驗(yàn)收交房、及結(jié)轉(zhuǎn)成本會(huì)計(jì)核算案例。
「例07」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司以分期收款方式銷售“現(xiàn)房”，交房、第一筆款項(xiàng)
到期收款日收入及按比例結(jié)轉(zhuǎn)第一筆成本、實(shí)際收到承購人交付款項(xiàng)的會(huì)計(jì)核
算案例。
3．面積差的會(huì)計(jì)核算
「例08」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司收取、支付面積差款項(xiàng)會(huì)計(jì)核算案例
四．代建工程收入的會(huì)計(jì)核算
1．收取手續(xù)費(fèi)方式的代建工程
「例09」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司，收取委托方撥款、開發(fā)建設(shè)期間、代建工程完
工、移交代建產(chǎn)品發(fā)生代建支出、確認(rèn)手續(xù)費(fèi)收入會(huì)計(jì)核算案例。
2．實(shí)行劃撥結(jié)算方式的代建工程
⑴ 結(jié)果能夠可靠估計(jì)的代建合同
「例10」房地產(chǎn)開發(fā)公司受托代建房屋，針對(duì)不同年度實(shí)際發(fā)生合同成本、結(jié)
算合同價(jià)款、收取合同價(jià)款、確認(rèn)合同收入和費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算案例。
⑵ 結(jié)果不能可靠估計(jì)的代建工程合同
① 合同成本能夠收回的代建工程會(huì)計(jì)核算
② 合同成本不可能收回的代建工程會(huì)計(jì)合算
「例11」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司受托代建房屋支付代建支出、結(jié)算代建工程款、
確認(rèn)當(dāng)年合同收入和費(fèi)用，以及第二年完工進(jìn)度無法可靠確定情況下收入和費(fèi)
用的會(huì)計(jì)核算案例。
3．合同預(yù)計(jì)損失的處理：
① 合同預(yù)計(jì)損失測試方法 ② 合同預(yù)計(jì)損失會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)
「例12」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售合同預(yù)計(jì)損失測試計(jì)算過程、及存貨跌價(jià)準(zhǔn)
備、收入成本結(jié)轉(zhuǎn)核算案例。
五．土地增值稅的會(huì)計(jì)核算
「例13」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)繳土地增值稅、結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地增
值稅、清算補(bǔ)繳土地增值稅款及核算案例
六．其他業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算
1．商品房售后服務(wù)的核算
「例14」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房后，收取臨時(shí)服務(wù)費(fèi)、發(fā)生服務(wù)支出、
向物業(yè)移交業(yè)務(wù)、為物業(yè)撥付啟動(dòng)資金的會(huì)計(jì)核算案例
2．材料銷售的核算
「例15」房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后，銷售剩余材料的會(huì)計(jì)核算案例。
第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的核算
一．開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容
1．開發(fā)產(chǎn)品成本分類
2．開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目
二．自營開發(fā)工程成本的核算（自營工程成本核算程序）
三．出包開發(fā)工程及其價(jià)款結(jié)算的核算
1．工程價(jià)款結(jié)算的辦法：⑴ 按月結(jié)算    ⑵ 分段結(jié)算    ⑶ 竣工一次結(jié)算
2．預(yù)付備料款的計(jì)算和扣回（扣回預(yù)付備料款的計(jì)算方法）
「例16」綠地房地產(chǎn)如某項(xiàng)出包工程，開始扣回預(yù)付備料款時(shí)的工程價(jià)值、第
一次應(yīng)扣預(yù)付備料款、以后各次應(yīng)扣預(yù)付備料款的計(jì)算
3．應(yīng)付工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算
「例17」綠地開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)出包工程支付備料款、按施工計(jì)劃預(yù)付工程款、按
結(jié)算賬單扣回預(yù)付款、結(jié)算工程款會(huì)計(jì)核算案例。
四．開發(fā)間接費(fèi)用的核算
1．開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算
「例18」綠地開發(fā)公司某月某項(xiàng)目部工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、遞延資產(chǎn)攤銷、
購物支出、周轉(zhuǎn)房攤銷會(huì)計(jì)核算案例
2．開發(fā)間接費(fèi)用的分配：⑴ 開發(fā)間接費(fèi)分配方法 ⑵ 開發(fā)間接費(fèi)分配表制作
「例19」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司某項(xiàng)目部2015年5月份開發(fā)間接費(fèi)用在各開發(fā)
產(chǎn)品之間分配實(shí)例。
五．土地開發(fā)成本的核算
1．土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則
2．土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置
⑴ 土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定            ⑵ 土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置
3．土地開發(fā)成本的核算：土地開發(fā)成本二級(jí)科目的分設(shè)
「例20」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司在某月份內(nèi)，某土地開發(fā)項(xiàng)目支付拆遷補(bǔ)償、前
期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 、分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)的會(huì)計(jì)
核算案例。
4．已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)：⑴ 分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法    ⑵ 歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法
「例21」綠地開發(fā)公司自用土地在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，分別按照分項(xiàng)平行結(jié)
轉(zhuǎn)法、分類集中結(jié)轉(zhuǎn)法向“151出租房”和“181周轉(zhuǎn)房”結(jié)轉(zhuǎn)自用土地成本，
計(jì)算方法與會(huì)計(jì)核算案例。
六．配套設(shè)施開發(fā)成本的核算
1．配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則
2．配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置
3．配套設(shè)施開發(fā)成本的核算：⑴ 配套費(fèi)的預(yù)提
「例22」綠地開發(fā)公司某小區(qū)幼托設(shè)施開發(fā)成本案預(yù)提率、預(yù)提費(fèi)用計(jì)算案例。
⑵ 配套設(shè)施開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算：
「例23」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司支付分配小區(qū)內(nèi)商店、水塔、幼托所拆遷費(fèi)、前
期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、分配水塔費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、預(yù)提幼托費(fèi)會(huì)計(jì)核算
案例。
4．已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
「例24」能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施、按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計(jì)入商品房等
開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施、對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)
品成本的公共配套設(shè)施驗(yàn)收后成本結(jié)轉(zhuǎn)案例。
七．房屋開發(fā)成本的核算
1．開發(fā)房屋的種類及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目；
2．房屋開發(fā)成本的核算：⑴ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)核算 ⑵ 前期工程費(fèi)核算
⑶ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算       ⑷ 建筑安裝工程費(fèi)核算
「例25」綠地開發(fā)公司某項(xiàng)目建安成本分配案例
⑸ 配套設(shè)施費(fèi)          ⑹ 開發(fā)間接費(fèi)
3．房屋開發(fā)成本核算實(shí)務(wù)
「例26」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋開發(fā)成本歸集案例。
4．已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
八．代建工程開發(fā)成本的核算
1．代建工程的種類及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目
2．代建工程開發(fā)成本的核算
「例27」綠地開發(fā)公司接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊
一條道路擴(kuò)建工程會(huì)計(jì)核算案例

第二部分：新稅改形勢下房地產(chǎn)業(yè)涉稅問題處理
一．增值稅問題：
1．房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)如何確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？
2．納稅人在當(dāng)?shù)仡A(yù)繳增值稅后應(yīng)如何計(jì)算預(yù)繳城建稅、教育附加？
3．增值稅留抵退稅后城建稅、教育附加應(yīng)如何處理？
4．增值稅一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前已按原適用稅率開具的增值稅發(fā)票，
發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，開票有誤需要重
新開具的，未開具增值稅發(fā)票需要補(bǔ)開增值稅發(fā)票的，應(yīng)如何開票？開票時(shí)
如何操作選擇適用稅率？
5．已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計(jì)
稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，如何計(jì)算不
得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，并從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減？
6．按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)
稅額項(xiàng)目的，如何計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
7．不動(dòng)產(chǎn)購建進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣有哪些新變化，還未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)如何處理？
8．購進(jìn)國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣有哪些具體規(guī)定？
9．房地產(chǎn)行業(yè)是否可以實(shí)施進(jìn)項(xiàng)稅加計(jì)扣除？
10．符合哪些條件的納稅人可以試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，退稅額如
何計(jì)算？
二．印花稅問題
1．《房屋銷售合同》按照那一稅目征收印花稅，印花稅的計(jì)稅依據(jù)到底是含稅
價(jià)還是不含稅價(jià)？
2．2018年5月1日起，賬簿貼花印花稅，有哪些新變化？
三．土地增值稅問題
1．清算時(shí)以什么為依據(jù)計(jì)算參加土地增值清算的收入額？營改增后清算收入
應(yīng)如何計(jì)算？預(yù)繳增值稅時(shí)，計(jì)稅依據(jù)如何計(jì)算？
2．清算時(shí)對(duì)于拆遷還房業(yè)務(wù)應(yīng)如何確認(rèn)收入和可扣除成本？
3．清算時(shí)對(duì)于無產(chǎn)權(quán)的地下車位應(yīng)該如何處理？
4．營銷設(shè)施建造費(fèi)是否允許計(jì)入開發(fā)成本據(jù)實(shí)扣除？
5．銷售精裝房軟裝支出是否有可能計(jì)入開發(fā)成本予以扣除？
6．清算時(shí)對(duì)開發(fā)費(fèi)用的扣除應(yīng)本著什么原則處理，是否允許在據(jù)實(shí)扣除與計(jì)
算扣除中選擇一項(xiàng)較高的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)扣除？
7．營改增后，進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)扣除的稅金包括哪些稅種？
8．母公司拿地子公司開發(fā)無法取得合法有效憑證應(yīng)怎樣爭取妥善解決？
9．企業(yè)在紅線外為政府建設(shè)公益設(shè)施發(fā)生的支出到底應(yīng)不應(yīng)該予以扣除？
四．企業(yè)所得稅問題
1．進(jìn)行企業(yè)所得稅清算時(shí)以什么為稅前扣除憑證？
2．企業(yè)在補(bǔ)開、換開發(fā)票、其他外部憑證過程中，因?qū)Ψ阶N、撤銷、依法被
吊銷營業(yè)執(zhí)照、被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為非正常戶等特殊原因無法補(bǔ)開、換開發(fā)票、
其他外部憑證的，其支出是否還允許稅前扣除？
3．企業(yè)與其他企業(yè)、個(gè)人在境內(nèi)共同接受應(yīng)稅勞務(wù)、非應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生的支出，
采取分?jǐn)偡绞降模瑧?yīng)當(dāng)按照獨(dú)立交易原則進(jìn)行分?jǐn)?，企業(yè)以什么為稅前扣除
憑證？
4．企業(yè)租用（包括企業(yè)作為單一承租方租用）辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水
電、燃?xì)?、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，出租方采取分
攤方式的，企業(yè)以什么憑證作為稅前扣除憑證。
5．房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)到底應(yīng)該以國稅函【2008】875號(hào)、國稅
【2009】31號(hào)】哪一個(gè)文件規(guī)定為準(zhǔn)？
6．房地產(chǎn)企業(yè)以委托代銷方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收入如何確認(rèn)？
7．施工合同為準(zhǔn)計(jì)算發(fā)票不足金額時(shí)，以總包合同金額為準(zhǔn)還是分包合同金
額為準(zhǔn)，具體操作時(shí)應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？
8．以不同的非貨幣交易方式取得土地，土地成本確認(rèn)的方式有何不同？
9．以小產(chǎn)權(quán)房做返遷房和以大產(chǎn)權(quán)房做返遷房會(huì)計(jì)和稅收處理有哪些不同？
10．銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品如何計(jì)算預(yù)繳企業(yè)所得稅，產(chǎn)品完工以后如何計(jì)算補(bǔ)
退企業(yè)所得稅？收入未實(shí)現(xiàn)前預(yù)繳所得稅應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
11．由于土增稅清算較晚造成企業(yè)多交企業(yè)所得稅，清算后應(yīng)如何進(jìn)行處理？
12．匯總納稅企業(yè)應(yīng)如何計(jì)算總分公司各應(yīng)繳納企業(yè)所得稅？

資料
本次2天專題配套的講義，政策輯要與案例集資料。