房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及疑難問題解析與風(fēng)險(xiǎn)防控高研班

【課程背景】
連續(xù)幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策的影響，限購、限貸，造成資金緊張、市場萎縮，但房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)仍屬于當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)稅源。根據(jù)《國稅總局關(guān)于開展2013年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕8號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)在2013年仍然被國家稅務(wù)總局列為指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目，可謂年年榜上有名；《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）要求研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為，并要求稅務(wù)部門要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。6月20日，國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號(hào)），要求各地稅務(wù)部門從四個(gè)方面抓好土地增值稅清算。
面對(duì)嚴(yán)峻的稅收征管環(huán)境和步步緊逼的稅務(wù)稽查，本次培訓(xùn)班立足防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，以房地產(chǎn)行業(yè)的三大稅種土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅為主線，梳理解讀涉及房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅疑難問題、稅收籌劃點(diǎn)、稅務(wù)稽查方法，以及如何應(yīng)對(duì)等，針對(duì)性強(qiáng)，注重實(shí)務(wù)操作和實(shí)效，是房地產(chǎn)企業(yè)不容錯(cuò)過的課程。

【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

【主講專家】李老師：中國注冊(cè)稅務(wù)師、中國注冊(cè)評(píng)估師、全國管理咨詢師、石家莊納稅人學(xué)校兼職教師、著名實(shí)戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務(wù)專家。現(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計(jì)、評(píng)估、培訓(xùn)中介的稅務(wù)顧問。從事稅務(wù)工作10余年，具有豐富稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為多家大型企業(yè)及網(wǎng)校做稅務(wù)籌劃、稅務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)，并多次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)為納稅人培訓(xùn)，先后在《注冊(cè)稅務(wù)師》雜志、《中國稅務(wù)報(bào)》、《稅務(wù)規(guī)劃》發(fā)表數(shù)十篇文章。對(duì)各種稅種均有研究，擅長的領(lǐng)域：企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)重組、稅收籌劃及房地產(chǎn)企業(yè)稅收。先后在北京、上海、廈門、廣州、南京、鄭州、沈陽、石家莊等40多個(gè)城市舉辦過房地產(chǎn)財(cái)稅專題講座與培訓(xùn)，在培訓(xùn)中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實(shí)踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評(píng)。

【主講內(nèi)容】
第一節(jié)：2013年房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查形式分析
第二節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票稅收稽查風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略
1、取得發(fā)票的總原則
2、如何取得合規(guī)發(fā)票？
3、房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)支出應(yīng)取得何種票據(jù)？
4、虛開發(fā)票及應(yīng)對(duì)策略
5、稅務(wù)稽查對(duì)發(fā)票的審核
6、無法取得發(fā)票的應(yīng)對(duì)策略
第三節(jié)：營業(yè)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)及疑難問題解析
1、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅收入確認(rèn)的特殊規(guī)定
2、預(yù)收款、訂金、誠意金、 VIP卡、看房費(fèi)、選房卡如何繳納營業(yè)稅？
3、違約金如何需繳納營業(yè)稅？
4、“拆一還一”的營業(yè)稅處理
5、融資性售后回租業(yè)務(wù)涉稅處理
6、房地產(chǎn)企業(yè)新設(shè)立的酒店公司是否需要交納營業(yè)稅？
7、“還本”方式銷售商鋪的行為如何繳納營業(yè)稅？
8、包銷房地產(chǎn)應(yīng)如何繳納營業(yè)稅？
9、將未完工的商品房開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給另一企業(yè)，如何繳納營業(yè)稅？
10、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后經(jīng)過七通一平出讓，營業(yè)稅是否按差額交稅？
11、土地一級(jí)開發(fā)營業(yè)稅問題解析
12、同一控制下企業(yè)之間按成本價(jià)轉(zhuǎn)讓土地是否繳納營業(yè)稅？
第四節(jié)：房地產(chǎn)土地增值稅疑難解析
1、如何把握清算單位和清算時(shí)限？
2、轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)和代收費(fèi)用涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
3、“包稅協(xié)議”如何正確納稅？
4、先賣后租協(xié)議的涉稅處理？
5、設(shè)計(jì)費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及稅收籌劃技巧
6、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的諸如顧問費(fèi)之類如何在土地增值稅前扣除？
7、房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除？是否能在企業(yè)所得稅前扣除？
8、熟地轉(zhuǎn)讓土地成本能否加計(jì)扣除？
9、加計(jì)扣除的4種情況
10、土地使用權(quán)評(píng)估增值是否可以作為成本扣除？
11、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),土地部門收取的土地閑置費(fèi)、土價(jià)評(píng)估費(fèi)的土地增值稅如何處理？
12、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部
門對(duì)企業(yè)投資，可否作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目？
13、工程質(zhì)保金如何在土地增值稅及企業(yè)所得稅前扣除？
14、銷售精裝房的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
15、拆遷安置費(fèi)如何扣除？
16、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)如何扣除？
17、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、在籌辦舉辦項(xiàng)目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場地布置費(fèi)禮品、奠基費(fèi)用
、產(chǎn)品的模型制作費(fèi)；項(xiàng)目工程部的辦公租金。
18、房地產(chǎn)企業(yè)銷售尾房如何繳納土地增值稅？
第五節(jié)：企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)及疑難問題解析
1、完工條件確認(rèn)的技巧及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
2、收入范圍的確認(rèn)及原則
3、多項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)納稅所得額如何計(jì)算？
4、預(yù)提費(fèi)用確認(rèn)的原則及涉稅調(diào)整
5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)表填寫的二十二字方針
6、計(jì)稅成本確認(rèn)的7大步驟
7、核定征收的原則及涉稅風(fēng)險(xiǎn)
8、三年以上往來款如何進(jìn)行涉稅處理？
9、季節(jié)工、臨時(shí)工以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用涉稅處理；
10、跨期發(fā)票如何在企業(yè)所得稅前扣除？
11、合作建房如何確定土地成本？
12、如何確定房產(chǎn)三項(xiàng)費(fèi)用（業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)）扣除基數(shù)？
第六節(jié)：房地產(chǎn)綜合稅疑難問題解析
1、不同模式售樓部的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理
2、甲供材及甲指乙供涉稅疑難分析
3、融資技巧及利息支出稅前扣除涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
4、土地、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示及稅收籌劃點(diǎn)
5、車位及地下車庫疑難解析
第七節(jié)：專家現(xiàn)場開放時(shí)間與學(xué)員互動(dòng)交流，解答學(xué)員疑難問題。