摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)最復雜的稅種，因頻頻在稅企之間引發(fā)爭議，又被戲稱為“土地爭執(zhí)稅”，也是多年來最讓財務(wù)人員頭疼的稅種。隨著《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》的出臺，意味著土地增值稅立法工作又向前邁進了一步，土地增值稅為什么要立法？有哪些重大變化？會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些影響？...
課程背景
土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)最復雜的稅種，因頻頻在稅企之間引發(fā)爭議，又被戲稱為“土地爭執(zhí)稅”，也是多年來最讓財務(wù)人員頭疼的稅種。隨著《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》的出臺，意味著土地增值稅立法工作又向前邁進了一步，土地增值稅為什么要立法？有哪些重大變化？會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些影響？是否會使得本就復雜的稅種變得更加復雜？新形勢下稽查如何應(yīng)對？財務(wù)人員如果不能及時了解這些變化帶來的影響并提前應(yīng)對，土地增值稅納稅風險將無法避免。
本課程將詳細解讀土地增值稅立法的背景、分析土地增值稅立法的八大變化及對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對策略，并以土地增值稅計算流程為主線，結(jié)合當?shù)赝恋卦鲋刀愖钚抡吆蛧囟惡喜⒌恼鞴芤?，詳細梳理土地增值稅難點問題，結(jié)合實際案例進行土地增值稅模擬清算練習和稽查應(yīng)對練習，使學員在學習過程中既學到了知識又能掌握很多獨立分析問題和解決問題的方法，從而達到能從容應(yīng)對土地增值稅清算的目的。
主講專家
董老師：
中國注冊會計師，注冊稅務(wù)師，律師。多年從事財稅方面的理論研究與實踐。擅長企業(yè)納稅方案的設(shè)計，納稅風險控制，合同涉稅風險管控、稅企爭議的協(xié)調(diào)以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。現(xiàn)任某大型培訓中心首席培訓師，國內(nèi)五A級致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所首席稅務(wù)顧問，中國稅務(wù)師行業(yè)后續(xù)教育特聘講師，北京注冊稅務(wù)師協(xié)會專家?guī)熧Y庫特聘講師，房地產(chǎn)企業(yè)管理網(wǎng)特聘講師，解稅寶科技有限公司特聘專家。
董老師是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓師和資深財稅顧問。先后在國內(nèi)大中城市演講幾百場，培訓過知名企業(yè)上千家，并兼任多家房地產(chǎn)公司及大型集團公司的稅務(wù)顧問，先后為數(shù)十家大型集團企業(yè)進行納稅風險診斷和財務(wù)內(nèi)控診斷，為企業(yè)成功地進行稅收籌劃,并創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟效益。講課深入淺出、內(nèi)容準確、分析透徹、操作實用，輕松自如，深受學員好評！
課程收益
1．了解土地增值稅立法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對策略；
2．了解新形勢下土地增值稅清算的難點及應(yīng)對策略；
3．解決土地增值稅難點重點問題并掌握清算技巧；
4．了解土地增值稅籌劃方法；
5．熟練掌握土地增值稅清算流程及計算方法；
6．學會稅務(wù)稽查應(yīng)對技巧。
課程內(nèi)容
第一節(jié)：《土地增值稅法》征求意見稿解讀
1．《土地增值稅法》征求意見稿出臺的背景
2．《土地增值稅法》征求意見稿八大變化解讀
3．土地增值稅立法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
第二節(jié)：新形勢下土地增值稅難點問題與應(yīng)對策略
1．集體土地將納入征稅范圍對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題
2．清算條件變化對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題
3．營改增對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題
4．國地稅合并及部門配合加強對土地增值稅清算管理的影響及帶來的難點問題
5．嚴厲調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)銷售模式的影響及納稅風險問題
6．新形勢下土地增值稅清算的應(yīng)對策略
第三節(jié)：土地增值稅概述
1．集團企業(yè)內(nèi)部房屋無償劃撥是否征收土地增值稅？
2．出售小產(chǎn)權(quán)方是否應(yīng)該繳納土地增值稅？土增稅立法之后呢？
3．土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)可否分別轉(zhuǎn)讓？
4．轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)同時一并轉(zhuǎn)讓機器設(shè)備如何納稅？
5．轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)同時一并轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)如何納稅？
6．個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)是否繳納土地增值稅?
7．土地增值稅與企業(yè)所得稅清算關(guān)注點有何不同？
第四節(jié)：土地增值稅收入總額確認的難點問題解析與應(yīng)對
1．土增稅收入總額、增值稅應(yīng)稅銷售額及企業(yè)所得稅收入總額的區(qū)別與辨析
2．納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，應(yīng)調(diào)
增土地增值稅清算收入還是沖減土地成本？
3．一般計稅項目收入確認的難點問題
4．跨營改增過渡期項目土增稅收入確認的難點問題
5．多合同銷售的風險分析及應(yīng)對策略
6．代收款項與價外費用（違約金、更名費等）的涉稅風險？
7．隨房價一起收取的裝修費初裝費的處理
8．陰陽合同避稅有何風險?
9．超建面積如何處理?
10．六種視同銷售情形的收入確認
11．面積差異補退房款如何進行稅務(wù)處理？
12．銷售配套設(shè)施的處理
13．銷售人防車位使用權(quán)，地上車位使用權(quán)、地下車位使用權(quán)如何納稅？
14．售價偏低且無正當理由具體怎么確定？
15．簡易計稅老項目收入確認難點問題
第五節(jié)：土地增值稅扣除項目難點問題解析與應(yīng)對
1．土地價款扣除難點問題
⑴ 招拍掛方式征地票據(jù)怎樣合理取得？
⑵ 拆遷補償方式征地憑證的注意事項有哪些？
⑶ 股權(quán)收購方式征地土地成本的如何扣除？
⑷ 接受重組投資方式取得土地成本如何扣除？
⑸ 紅線外支出可否扣除？
⑹ 土地款返還如何進行稅務(wù)處理？
⑺ 拍地傭金可否扣除？
⑻ 土地閑置費不得扣除
⑼ 延期支付地價款的利息有哪些相關(guān)規(guī)定？
⑽ 怎樣選擇確定土地成本的分攤方法？
⑾ 一般計稅項目土地價款抵減銷售額差額計稅與收入確認如何進行處理？
2．開發(fā)成本扣除難點問題
⑴ 采用何種成本分攤方法對企業(yè)有利？
⑵ 怎樣管控土地征用的拆遷補償款的風險？
⑶ 如何區(qū)分政府行為還是市場行為？
⑷ 超標準補償如何扣除？
⑸ 公共配套如何界定屬于全體業(yè)主？
⑹ 如何證實無償移交？
⑺ 哪些票據(jù)備注欄有特殊要求？
⑻ 怎樣合理運用建筑面積法分攤？
⑼ 直接成本單獨歸集對清算有什么幫助？
⑽ 層高系數(shù)分攤的局限性在哪？
⑾ 裝修成本是否包括家具電器？
⑿ 混合銷售應(yīng)如何開票？
⒀ 甲供與大包發(fā)票如何開具？
⒁ 開發(fā)間接費與期間費的差異在實踐中如何界定？
3．加計扣除與開發(fā)費用
⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)受讓在建工程繼續(xù)開發(fā)是否可以加計扣除
⑵ 金融機構(gòu)利息據(jù)實扣除的有哪些條件？
⑶ 民間借貸及未發(fā)生借款開發(fā)費的如何扣除？
⑷ 實際發(fā)生與計算扣除有矛盾嗎？
⑸ 統(tǒng)借統(tǒng)還利息可否按金融機構(gòu)利息扣除？
⑹ 開發(fā)費用企業(yè)所得稅與土地增值稅口徑有哪些差異？
⑺ 項目管理人員的工資福利費是否在項目清盤前都可以計入開發(fā)間接費用？
4．稅金及附加扣除難點問題
5．成本扣除原則與要求
⑴ 實際發(fā)生與支付款項有何關(guān)系？
⑵ 實際發(fā)生與取得票據(jù)有何關(guān)系？
⑶ 實際發(fā)生并取得發(fā)票但未付款的成本可以扣除嗎？
⑷ 預提成本可否扣除？
⑸ 營銷設(shè)施可否扣除？
6．共同項目的成本分攤技巧
⑴ 不同類別開發(fā)產(chǎn)品成本分攤技巧有哪些？
⑵ 共同成本核算技巧有哪些？
⑶ 連體樓籌劃思路有哪些？
7．開發(fā)成本與開發(fā)費用的審核與劃分技巧與案例實操
8．開發(fā)成本賬簿設(shè)置及分攤技巧
第六節(jié)：土增值稅清算政策及運用技巧
1．土地增值稅清算不得不熟悉的15個主要文件
2．土增稅清算單位、計算單位準確劃分技巧
3．應(yīng)清算與可清算項目準確把握技巧
4．清算后再銷售如何計算土增稅的政策誤區(qū)及應(yīng)對
5．清算后再取得發(fā)票如何處理
6．核定征收的運用策略
7．土地增值稅稅收優(yōu)惠及應(yīng)用
8．裝修房與毛坯房土增清算時有何不同？
9．免稅臨界點的如何正確運用？
10．調(diào)整增值率的有哪些方法？
11．尾盤銷售如何進行土增申報？
12．銷售方式會不會影響清算？
13．產(chǎn)權(quán)車位清算時如何處理？
14．人防車位清算時的要點在哪？
15．無產(chǎn)權(quán)非人防車位怎么清算？
16．地上車位計入清算收入嗎？
17．機械車位清算時如何處理？
18．產(chǎn)權(quán)歸屬對清算的影響有哪些？
19．無產(chǎn)權(quán)車位是否征房產(chǎn)稅？
第七節(jié)：土地增值稅籌劃方法
1．變量引進
2．立項技巧
3．價格策略籌劃法
4．核算技巧籌劃法
5．合作建房
6．核定征收籌劃法
第八節(jié)：土地增值稅模擬清算
1．為什么要模擬清算？
2．土增稅模擬清算的準備工作與具體實施流程
3．跨營改增過渡期老項目土地增值稅模擬清算案例
4．新項目土地增值稅模擬清算案例
第九節(jié)：新形勢下稅務(wù)稽查應(yīng)對技巧
1．稅務(wù)機關(guān)選案為何選中了你們公司？
2．企業(yè)如何通過會計報表和賬簿進行納稅風險自查與完善？
3．企業(yè)如何做好稅務(wù)稽查準備？
4．稽查中出現(xiàn)的稅企爭議如何溝通協(xié)調(diào)？有何技巧？
5．如何撰寫高水平的涉稅說明，提高溝通的成功率？
6．稽查案例分析
第十節(jié)：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。
資料
本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。
