摘要：房地產(chǎn)行業(yè)有其自身獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在其日常財(cái)務(wù)核算和稅務(wù)管理過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇到各式各樣的疑點(diǎn)和難點(diǎn)。如何處理好這些具體業(yè)務(wù)，積極、主動(dòng)地管控好財(cái)務(wù)與稅收風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的一大主要難題。為了幫助大家應(yīng)對(duì)困難、化解風(fēng)險(xiǎn)，本期課程特意選取了15個(gè)大家在日程工作中關(guān)注度較高、處理難度較大、政策把握不準(zhǔn)的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的大問(wèn)題（涵蓋67個(gè)小問(wèn)題）給大家進(jìn)行講解。...
專(zhuān)題背景
房地產(chǎn)行業(yè)有其自身獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在其日常財(cái)務(wù)核算和稅務(wù)管理過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇到各式各樣的疑點(diǎn)和難點(diǎn)。如何處理好這些具體業(yè)務(wù)，積極、主動(dòng)地管控好財(cái)務(wù)與稅收風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的一大主要難題。為了幫助大家應(yīng)對(duì)困難、化解風(fēng)險(xiǎn)，本期課程特意選取了15個(gè)大家在日程工作中關(guān)注度較高、處理難度較大、政策把握不準(zhǔn)的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的大問(wèn)題（涵蓋67個(gè)小問(wèn)題）給大家進(jìn)行講解。
該課程經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期打磨和不斷推陳出新，具有極強(qiáng)的實(shí)操性和針對(duì)性，其中的精品案例，既適合大家平日里學(xué)習(xí)、模擬，更適合大家永久珍藏，是一堂十分難得的好課。
該課程適合企業(yè)財(cái)務(wù)高管、會(huì)計(jì)主管以及所有與財(cái)稅有關(guān)的工作人員學(xué)習(xí)使用。通過(guò)這次培訓(xùn)一定能使大家的業(yè)務(wù)水平與應(yīng)對(duì)能力有一個(gè)新的提高。
主講專(zhuān)家
楊汝明：我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作近30年，多次參與國(guó)家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫(xiě)及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專(zhuān)家”。職場(chǎng)經(jīng)歷：在全國(guó)各地的稅務(wù)講壇耕耘了15年，足跡遍布全國(guó)，授課時(shí)長(zhǎng)約8000課時(shí)，培訓(xùn)學(xué)員將近十萬(wàn)人次，為各地近百個(gè)企業(yè)做過(guò)稅收顧問(wèn)和納稅籌劃。工作范圍：教學(xué)培訓(xùn)、稅務(wù)咨詢(xún)、清算匯算、稽查應(yīng)對(duì)、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)（每次培訓(xùn)互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場(chǎng)解決學(xué)員提出的各類(lèi)房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問(wèn)題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡(jiǎn)捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默。
主講內(nèi)容
一：以不同形式取得土地使用權(quán)應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1、以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計(jì)征契稅
的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定？
2、以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險(xiǎn)如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
3、以收購(gòu)股權(quán)的方式取得土地，土地成本如何確認(rèn)？
4、以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)，應(yīng)如何確認(rèn)土地成本？
二：“拆遷補(bǔ)償”業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1、如何劃分“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”與“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出”？
2、支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)以什么為合法有效憑據(jù)？
3、支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)考慮哪些注意事項(xiàng)？
4、在自己原工廠的土地上搞開(kāi)發(fā)，這塊地上原來(lái)有辦公樓、廠房、其他建筑，
這些建筑原來(lái)的建設(shè)發(fā)票能入開(kāi)發(fā)成本嗎，換句話(huà)說(shuō)自己?jiǎn)挝还S拆遷能發(fā)
生拆遷補(bǔ)償費(fèi)嗎？
5、返遷房的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理：
⑴ 用商品房做返遷房的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑵ 用非商品房做返遷房（返遷房屬于集體土地或者劃撥地）的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)
處理
6、關(guān)于企業(yè)支付“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”合法性問(wèn)題的思考
三：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的項(xiàng)目外建設(shè)支出應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，稅收如何處理？
1、項(xiàng)目外建設(shè)支出應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？
2、計(jì)算企業(yè)所得稅、土地增值稅時(shí)是否允許扣除、應(yīng)如何扣除？
3、外建項(xiàng)目本身是否需要繳納各種稅收？
4、項(xiàng)目外建設(shè)支出進(jìn)項(xiàng)稅能否扣除？
四：房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府“土地返還款”應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理
1、取得政府給與的“土地返還款”的會(huì)計(jì)核算
2、取得政府給與的“土地返還款”計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)如何處理？
3、取得政府給與的“土地返還款”計(jì)算增值稅時(shí)如何處理？
五：房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)在建項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理
1、購(gòu)買(mǎi)在建項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算
2、購(gòu)買(mǎi)在建項(xiàng)目支出在計(jì)算企業(yè)所得稅、土地增值稅時(shí)如何扣除？
3、購(gòu)買(mǎi)在建項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)如何計(jì)算繳納增值稅？
六：營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)會(huì)計(jì)上應(yīng)該如和進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)的會(huì)計(jì)核算
2、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)的企業(yè)所得稅處理
3、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)的土地增值稅處理
七：建設(shè)銷(xiāo)售精裝房應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1、精裝房支出的會(huì)計(jì)核算
2、稅收上關(guān)于裝修費(fèi)用的扣除的規(guī)定：⑴ 企業(yè)所得稅處理 ⑵ 土地增值稅處理
3、關(guān)于簽訂“硬裝交付”合同與“軟裝交付”合同的稅收思考
八：開(kāi)發(fā)成本怎樣分?jǐn)偢鼮楹侠?/STRONG>
1、土地成本應(yīng)怎樣分?jǐn)偅叵略O(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀荆?BR>2、建筑成本應(yīng)該怎樣分?jǐn)偅叵略O(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)傃b修費(fèi)用？
3、計(jì)算分?jǐn)偟叵略O(shè)施單位成本時(shí)應(yīng)以建筑面積為準(zhǔn)還是以使用面積為準(zhǔn)？
4、計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)地上配套設(shè)施與地下配套設(shè)施規(guī)定有什么不同？
5、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，還未結(jié)算的建安費(fèi)、未發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)如何計(jì)提？
九：建設(shè)、銷(xiāo)售地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位是否需要繳納土地使用稅、土地增值稅
1、未銷(xiāo)售的地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位是否需要繳納土地使用稅？
2、已經(jīng)銷(xiāo)售的地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位是否需要繳納土地增值稅？
3、出租地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位稅收上應(yīng)如何處理？
十：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“受托代建房屋”業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理
1、確認(rèn)“委托代建”行為應(yīng)具備哪些基本條件？
2、委托代建行為適用哪些開(kāi)發(fā)產(chǎn)品？
3、委托代建項(xiàng)目的交房驗(yàn)收與會(huì)計(jì)核算
4、采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收？
5、營(yíng)改增以后“委托代建”項(xiàng)目應(yīng)按照什么業(yè)務(wù)征稅？
十一：房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)業(yè)務(wù)的管控與稅收風(fēng)險(xiǎn)回避
1、增值稅稅負(fù)測(cè)算方法及采購(gòu)對(duì)象的選擇？
2、為了避免損失，簽訂設(shè)定采購(gòu)合同時(shí)對(duì)違約金、運(yùn)費(fèi)、發(fā)票開(kāi)具應(yīng)做出哪些
具體約定？
3、對(duì)“三流不一致”的采購(gòu)業(yè)務(wù)應(yīng)如何管控合同與化解財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)？
十二：房地產(chǎn)企業(yè)就“甲供材”業(yè)務(wù)應(yīng)該如何與乙方進(jìn)行稅收博弈
1、“甲供材”的內(nèi)涵
2、營(yíng)改增前后“甲供材”業(yè)務(wù)的區(qū)別
3、“甲供材”與“甲控材”的區(qū)別
4、“甲供材”業(yè)務(wù)稅收規(guī)定
5、“甲供材”業(yè)務(wù)在甲乙雙方的利益博弈與測(cè)算技巧
6、“甲供材”業(yè)務(wù)的合同簽訂技巧
十三：房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營(yíng)發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置
1、未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計(jì)算繳納各項(xiàng)稅款？
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各
種名目收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷(xiāo)售購(gòu)房卡、選房卡、VIP卡
等取得的款項(xiàng)，退房違約金，會(huì)計(jì)上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理？
3、“錯(cuò)期開(kāi)發(fā)”應(yīng)如何讓計(jì)算繳納土地使用稅？
4、營(yíng)改增以后以上業(yè)務(wù)的政策點(diǎn)會(huì)發(fā)生哪些改變？
十四：以不同方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1、“買(mǎi)一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額，送面積、送家電、送車(chē)位、送物業(yè)等
不同銷(xiāo)售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會(huì)計(jì)如何處理，贈(zèng)送的禮品是否有個(gè)人
所得稅的扣繳風(fēng)險(xiǎn)？
2、“以老帶新”銷(xiāo)售模式下如何確認(rèn)支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個(gè)稅？
3、“抵券銷(xiāo)售 — 一萬(wàn)抵五萬(wàn)”銷(xiāo)售模式下收入如何確認(rèn)？
4、“假按揭”“零首付”銷(xiāo)售模式稅收如何處理？
5、“售后回租”、“售后回購(gòu)”業(yè)務(wù)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何處理？
6、“低價(jià)出售、免費(fèi)返租”應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理？
7、產(chǎn)權(quán)式酒店”銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)，應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理？
8、針對(duì)不同的客戶(hù)與不同的銷(xiāo)售模式，銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合
自己的“正當(dāng)理由”？
9、房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)向買(mǎi)房者退差價(jià)款，以此刺激消費(fèi)者買(mǎi)房。對(duì)已經(jīng)簽訂了購(gòu)
房合同且購(gòu)房合同已經(jīng)生效的業(yè)主所退的差價(jià)，房地產(chǎn)公司要不要繳納增值
稅，退款部分是否還要代扣代繳個(gè)人所得稅？
10、以房產(chǎn)抵工程款后，房地產(chǎn)企業(yè)是否還可以為第三方做按揭貸款手續(xù)，這樣
做是否違反稅務(wù)或銀行有關(guān)法律法規(guī)，若可以操作，公司怎樣做賬才合適？
11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)政府限價(jià)銷(xiāo)售的房屋應(yīng)該如何確認(rèn)銷(xiāo)售收入？
十五：如何處理好房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)中的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
1、負(fù)債規(guī)模應(yīng)控制在什么規(guī)模為好，如何計(jì)算融資規(guī)模上下線(xiàn)？
2、選取怎樣的還本付息方式更有利于企業(yè)的權(quán)益最大化？
3、營(yíng)改增以后對(duì)“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)應(yīng)如何把握？
4、關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除應(yīng)如何計(jì)算，一旦發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款應(yīng)如何調(diào)整已回避稅收風(fēng)險(xiǎn)？
‖資 料‖本次2天專(zhuān)題的配套講義，政策輯要與案例集資料。
