摘要：房地產(chǎn)項目開發(fā)是社會各種資源的集成，其耗用資金之巨、涉及相關領域之廣、產(chǎn)業(yè)鏈條之長，為其他行業(yè)所無法比擬。納稅籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、開發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分，也將是企業(yè)經(jīng)營決策的重要內容，全面了解和領會房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路及方法技巧。...
房地產(chǎn)財稅答疑“第一人”- 林佳良
中國注冊稅務師、會計師、律師。我國著名的房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實戰(zhàn)籌劃專家，被譽為房地產(chǎn)財稅答疑“第一人”?，F(xiàn)為某省稅務局官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才。廈門國家會計學院碩士研究生導師、閩南師范大學等數(shù)所院?？妥淌?，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》1-5版、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》2020版等。
課程背景
1、房地產(chǎn)項目開發(fā)是社會各種資源的集成，其耗用資金之巨、涉及相關領域之廣、產(chǎn)業(yè)鏈條之長，為其他行業(yè)所無法比擬。納稅籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、開發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分，也將是企業(yè)經(jīng)營決策的重要內容，全面了解和領會房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路及方法技巧。
2、林老師針對當前房地產(chǎn)行業(yè)財務的這種特殊狀況，經(jīng)過多年來的整理，把握住其中的重點脈絡，為房地產(chǎn)企業(yè)安排了一個系列內容，勾畫出一個完整的工作主線和工作要點，使各項工作考慮在前、清算、籌劃在前，工作中有的放矢，避免走彎路。通過合理有效的納稅籌劃，降低項目的開發(fā)成本，增加企業(yè)利潤。
方 法 : 注重方法與操作結合，強化案例與實踐同步，突出現(xiàn)場咨詢與交流
課程大綱
第一節(jié): 趨勢判斷：房市之過去現(xiàn)在未來？
1.土地財政知多少？
2.貨幣貶值知多少？
3.創(chuàng)造財富的腳步追得上房價上漲的速度嗎？
4.中國房市為啥長久挺而不倒？
5.沒錢人的想法與有錢人的想法有什么差異？
6.房市的未來怎么樣？
第二節(jié): 公司成立：投資入股的涉稅風險與納稅規(guī)劃
1.法人與自然人不同的投資主體涉及的稅收待遇差異
2.以自己使用過固定資產(chǎn)作價投資的增值稅納稅差異
3.以知識產(chǎn)權等無形資產(chǎn)作價投資的增值稅處理
4.以房屋和土地使用權作價投資的增值稅處理
5.以股權作價投資的涉稅問題處理
第三節(jié): 取得土地：拿地環(huán)節(jié)稅收風險與控制
1.各種土地取得方式契稅如何計算繳納？政府先期工程支出是否需要繳納契稅？后期發(fā)生的安置房開支是否需要需要繳納契稅？
2.各種土地取得方式稅收問題集錦：包括政府招拍掛、直接交易、以劃撥（贈予）、置換、抵債、作價投資入股、合作建房、股權轉讓、合并以及分立等各種方式取得的土地涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理各是如何？如何實現(xiàn)公司或股東利益的最大化？
3.附條件的土地取得應注意什么稅收風險：限地價競保障房建設資金，限地價競配建人才公寓或其他無償?shù)慕ㄖ娣e，要求在項目紅線外修路搭橋建公園等涉稅問題如何處理？能否籌劃？
4.購買爛尾樓問題集錦：以什么為依據(jù)確認土地成本？增值稅發(fā)票該如何開具？購買的爛尾樓成本能否在清算土地增值稅時加計扣除？
5.安置支出問題集錦：各類拆遷補償費或拆一還一如何進行會計處理？成本如何抵扣進項稅額？返回給被拆遷人的銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具？
第四節(jié): 開工建設：開發(fā)建設環(huán)節(jié)涉稅風險管理與規(guī)劃
1.開發(fā)建設過程中交納的各種規(guī)費的涉稅處理：繳納的各種規(guī)費的合法有效憑證是什么？增值稅能否進項抵扣？土地增值稅能否扣除并加計扣除？其他各稅又該如何處理？
2.支付給境外的費用問題集錦：支付給境外機構的設計費、服務費、咨詢費等各類費用各稅如何處理才能避免涉稅風險？
3.營改增前后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響在哪里？
4.開發(fā)成本中出現(xiàn)的最大的抵扣問題是什么，該如何規(guī)避？
5.園林綠化的進項抵扣應注意什么問題，應如何籌劃取得利潤最大化？
6.為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出以及與貸款服務有關財務顧問費、手續(xù)費及咨詢費進項稅額能否抵扣進項稅額？
7.公共配套設施和地下建造的人防工程、有產(chǎn)權的車庫、無產(chǎn)權的車庫在稅務處理上有何區(qū)別？
8.無產(chǎn)權車庫對外出租取得款項需要預交增值稅嗎？房產(chǎn)稅怎樣繳納？
第五節(jié): 資金回籠：預（銷）售環(huán)節(jié)涉稅風險管理與規(guī)劃
1.預售階段稅收問題集錦及規(guī)劃：房地產(chǎn)項目預售階段的增值稅與企業(yè)所得稅的納稅發(fā)生時間規(guī)定相同嗎？房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品如何計算銷售價款和價外費用，代收代付的住房維修基金、初裝費等可以不用繳納增值稅嗎？
2.買一贈一營銷模式涉稅問題集錦與規(guī)劃：“買一贈一”如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？“老帶新”銷售如何確認支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個稅？“團購銷售、抵券銷售、存一抵五”等銷售模式下銷售收入如何確認，如何開具票據(jù)？
3.委托銷售問題集錦及規(guī)劃：“分銷”、“包銷”和“代銷”等各種委托銷售模式支付的手續(xù)費涉及的各類稅收風險主要有哪些，該如何把控？
4.售后返租問題集錦及規(guī)劃：“售后回租”、“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？稅收風險主要有哪些？“售后回購”銷售在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認？
5.視同銷售問題集錦及規(guī)劃：投資、分配、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)、贈予、廣告等視同銷售行為的認定在各稅上是否一致？配建的學校、醫(yī)院、幼兒園、會所等公共配套設施處置時是否可能涉及到視同銷售問題？
第六節(jié): 存續(xù)經(jīng)營：自持經(jīng)營環(huán)節(jié)營改增后的差異與風險控制
1.開發(fā)產(chǎn)品轉自持的問題集錦及規(guī)劃：開發(fā)產(chǎn)品轉自持的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅以及契稅等各自應該如何處理？
2.自持物業(yè)運營租賃涉稅問題集錦及規(guī)劃：以租代售的增值稅和其他各稅風險何在，該如何回避？自持物業(yè)租賃應如何規(guī)劃可盡量減少增值稅、房產(chǎn)稅等稅負？出租不動產(chǎn)免租期內需要繳納增值稅和房產(chǎn)稅嗎？怎樣操作可以合理避稅？
第七節(jié): 收益分配：投資分紅涉稅風險與納稅規(guī)劃
1.企業(yè)分紅的傳統(tǒng)思路主要有哪些？涉及到什么樣的稅收風險？
2.企業(yè)分紅如何合法合理企業(yè)利益和股東的最大化
第八節(jié): 公司注銷：投資退出之企業(yè)清算涉稅風險與納稅規(guī)劃
1.企業(yè)清算涉及的稅收問題主要有哪些？
2.如何利用企業(yè)清算爭取企業(yè)與股東利益的最大化？
3.企業(yè)土地增值稅清算涉及的企業(yè)所得稅問題如何處理？
第九節(jié): 現(xiàn)場疑難問題解答（紙質問題請?zhí)崆按蛴』驎鴮懝ふ?/STRONG>
