摘要： “《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知》（青地稅發(fā)【2012】48號）的發(fā)布標(biāo)志著青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅管理繼續(xù)向精細(xì)化，規(guī)范化前進(jìn)”，那么新政中的八個(gè)問題在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)實(shí)務(wù)以及稅收實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用？
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● 課程背景
“《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知》（青地稅發(fā)【2012】48號）的發(fā)布標(biāo)志著青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅管理繼續(xù)向精細(xì)化，規(guī)范化前進(jìn)”，那么新政中的八個(gè)問題在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)實(shí)務(wù)以及稅收實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用？
“新政中成本核算對象的確定，與土地增值稅的計(jì)算單位是什么樣的關(guān)系？對未來土地增值稅的清算有何影響呢？
“1994年至2012年，所有的符合清算條件但未進(jìn)行土地增值稅清算的開發(fā)企業(yè)要在2012年10月前全面啟動清算程序”?。?！
如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最基本核算單位的確定？是否會對土地增值稅清算的最終結(jié)果有影響？地下停車位在土地增值稅清算中如何核算？是否預(yù)留成本？其相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)如何把控？
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，是一個(gè)不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計(jì)算、申報(bào)和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評估法計(jì)算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對照和計(jì)算等等，所以說它又一個(gè)是計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難的直接稅種。
本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國家清算政策，以實(shí)際清算的案例介紹土地增值稅的申報(bào)業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報(bào)業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以企達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的……。
同時(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他稅種的特殊業(yè)務(wù)處理進(jìn)行分析，化解2012年稅務(wù)稽查工作重點(diǎn)檢查項(xiàng)目之風(fēng)險(xiǎn)。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
● 主講內(nèi)容
第一部分：土地增值稅政策運(yùn)用解析
1、土地增值稅的納稅義務(wù)人、征收范圍
2、有償轉(zhuǎn)讓及收入的界定
3、新房舊房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)及土地增值稅的計(jì)算方法
4、土地增值稅與會計(jì)核算的關(guān)系
5、土地增值稅預(yù)交的規(guī)定
6、土地增值稅清算不同于所得稅
7、什么情況下要清算土地增值稅
8、如何計(jì)算土地增值稅
9、土地增值稅的視同銷售
10、土地增值稅有哪些優(yōu)惠政策
11、無發(fā)票如何清算土地增值稅
12、留用物業(yè)再轉(zhuǎn)讓如何計(jì)算土地增值稅
13、經(jīng)營決策中如何測算土地增值稅成本（實(shí)際測算例解）操作中注意問題：
＜國稅函【2007】645號、國稅函【2000】687號＞
第二部分：營業(yè)稅政策運(yùn)用解析
1、營業(yè)稅納稅義務(wù)人，義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)的具體規(guī)定。
2、合作建房如何操作不繳營業(yè)稅：＜國稅函[1995]156號、國稅函[1994]644號＞
3、代理業(yè)如何繳納營業(yè)稅：＜國稅發(fā)[1995]76號、國稅函[1999]584號、財(cái)稅[2003]16號＞
4、拆遷戶的房屋補(bǔ)償如何納稅：＜國稅函【1995】549號、國稅函[2007]768號＞
5、資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)如何納稅：＜國稅函[1997]564號＞
6、代理銷售的營業(yè)稅規(guī)定：＜國稅函[1996]684號、國稅函[2005]917號＞
7、銷售不動產(chǎn)兼營裝修業(yè)務(wù)如何納稅
8、售房回租如何納稅：＜國稅函[2006]478號、國稅函[1999]144號、2010年13號公告＞
9、甲供材業(yè)務(wù)如何處理：＜案例分析＞
10、統(tǒng)借統(tǒng)貸的營業(yè)稅規(guī)定
11、價(jià)外費(fèi)用的納稅規(guī)定：＜補(bǔ)償金、賠償金＞
12、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目如何納稅
13、如何理解差額繳納營業(yè)稅的規(guī)定
14、什么情況下要視同銷售繳納營業(yè)稅
15、還本銷售如何納稅：＜國稅函[1995]156號＞
第三部分：企業(yè)所得稅政策運(yùn)用解析
1、青地稅發(fā)[2012]48號文件，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅管理全文解析
2、房地產(chǎn)企業(yè)的具體成本支出項(xiàng)目的會計(jì)核算及稅務(wù)處理
3、開發(fā)間接費(fèi)和共同成本的分?jǐn)偡椒?BR>4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)收入與計(jì)稅收入的判定及處理
5、資本交易項(xiàng)目：＜股權(quán)轉(zhuǎn)讓，撤資，非居民股權(quán)轉(zhuǎn)讓＞
第四部分：房產(chǎn)稅政策運(yùn)用解析
1、房產(chǎn)\房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施
2、房產(chǎn)原值如何確定、無租使用如何納房產(chǎn)稅？
3、臨時(shí)房屋是否納稅？地下建筑物如何征收房產(chǎn)稅？
第五部分：土地使用稅政策運(yùn)用解析
1、土地使用稅的征稅范圍
2、單獨(dú)建造地下建筑物按50%納稅
3、納稅義務(wù)人：擁有使用權(quán)單位或個(gè)人、實(shí)際使用人何時(shí)開始土地使用稅納稅義務(wù)
4、何時(shí)終止土地使用稅納稅義務(wù)
第六部分：契稅政策運(yùn)用解析
1、契稅的計(jì)稅依據(jù)及減免土地出讓金是否減免契稅
2、契稅的退稅管理。
3、契稅的不交、免稅規(guī)定
第七部分：印花稅政策運(yùn)用解析
1、印花稅的稅目精解
2、不貼花合同的列舉與分析
3、特殊經(jīng)濟(jì)合同的印花稅政策分析
第八部分：專家現(xiàn)場開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問題
● 主講專家 李 民：
中國注冊稅務(wù)師、中國注冊會計(jì)師；東北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，工程學(xué)碩士，某省地稅官員，揚(yáng)州稅務(wù)專修學(xué)院客座教授，注冊會計(jì)師考試命題人之一，眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)納稅顧問。多次代表國家稅務(wù)總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務(wù)聽證案件，三次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟(jì)措施的運(yùn)用。擅長講授注冊會計(jì)師考前培訓(xùn),房地產(chǎn)開發(fā)及建筑安裝行業(yè)財(cái)稅培訓(xùn)，稅收政策解析、稅法與會計(jì)差異分析等課程。其授課以實(shí)用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰(zhàn)、祥實(shí)精巧、并因此受到參加培訓(xùn)的財(cái)稅人員的好評。
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