2014房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”準(zhǔn)備與特殊業(yè)務(wù)涉稅問題處理技巧

著名的房地產(chǎn)、建筑行業(yè)財(cái)稅專家—— 樊劍英 

注冊(cè)稅務(wù)師，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)學(xué)院講師；
中國(guó)建筑財(cái)稅協(xié)會(huì)特邀講師、中國(guó)稅務(wù)報(bào)特邀撰稿人；
中國(guó)稅網(wǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目組高級(jí)咨詢顧問、中國(guó)稅網(wǎng)特約研究員；
天和經(jīng)濟(jì)研究所專家委員會(huì)委員、“房言稅語”欄目首席顧問；
著有多部專業(yè)書籍、發(fā)表專業(yè)論文百余篇，并在100多座城市舉行過專場(chǎng)講座。
 
邀請(qǐng)您！一起探討如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“營(yíng)改增”與涉稅問題處理技巧。

【課程背景】
    房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)將施行的“營(yíng)改增”坊間猜想不斷，何時(shí)實(shí)施既近且遠(yuǎn)，這兩個(gè)行業(yè)營(yíng)改增將對(duì)地方財(cái)政收入的獲取方式是一大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率5%，“營(yíng)改增”之后增值稅率定為11%，僅僅稅率的變化嗎？
    房地產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)改增糾結(jié)之時(shí)，2013年歲末央視連續(xù)炮轟土地增值稅征管不到位、大批房企“欠繳”土地增值稅之后，2014年各地再次祭起土地增值稅調(diào)控利器。加強(qiáng)土地增值稅征管已經(jīng)成為2014年各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)工作重點(diǎn)之一。為此，各省市紛紛出臺(tái)了加強(qiáng)土地增值稅清算管理的若干政策，清算口徑趨向嚴(yán)厲。并且國(guó)家稅務(wù)總局將建筑、房地產(chǎn)業(yè)納入2014年指令性檢查項(xiàng)目范圍，大范圍的全面檢查指向的房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)，一場(chǎng)戰(zhàn)斗來襲，您做好戰(zhàn)斗準(zhǔn)備了嗎？我們?cè)诖吮尘跋拢嘏e辦《2014房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”準(zhǔn)備與特殊業(yè)務(wù)涉稅問題處理技巧》專題講座，本講座以營(yíng)改增政策為背景，以房地產(chǎn)企業(yè)拿地手段涉稅疑難問題為線索，以案例入手，全面揭示房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中涉稅風(fēng)險(xiǎn)及納稅籌劃思路，進(jìn)行理論升華，深度剖析，用最短的時(shí)間，讓我們房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)疑難問題及營(yíng)改增基本原理，全面控制其中的風(fēng)險(xiǎn)，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭(zhēng)取最大化的利益！
 
【培訓(xùn)大綱】

第一模塊：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營(yíng)改增的納稅思考

一、營(yíng)改增政策的解讀與實(shí)踐
1.我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制的形成及增值稅改革
2.營(yíng)改增試點(diǎn)的進(jìn)展及總體規(guī)劃
3.為何營(yíng)改增？改革的基本指導(dǎo)思想。營(yíng)業(yè)稅有何弊端？
4.納稅人和扣繳義務(wù)人的認(rèn)定
5.增值稅的一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
6.增值稅的適用稅率和征收率
7.銷售額、銷售折扣、銷售折讓的認(rèn)定
8.增值稅的差額征稅規(guī)定
9.混業(yè)經(jīng)營(yíng)帶給房地產(chǎn)營(yíng)改增什么風(fēng)險(xiǎn)？
10.鐵路運(yùn)輸服務(wù)營(yíng)改增后對(duì)于房地產(chǎn)有何影響？
11.快遞業(yè)營(yíng)改增后對(duì)于房地產(chǎn)有何影響？
12.融資租賃業(yè)營(yíng)改增后對(duì)于房地產(chǎn)有何影響？
13.房地產(chǎn)開發(fā)各階段能取哪些專用發(fā)票，哪些能抵扣？
14.營(yíng)改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)有無變化

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注的營(yíng)改增若干風(fēng)險(xiǎn)問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)是營(yíng)改增納稅人嗎？你有增值稅業(yè)務(wù)嗎？
2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該辦理一般納稅人嗎？假如有增值稅業(yè)務(wù)是再設(shè)公司還是分賬核算？
3.房地產(chǎn)企業(yè)不提供應(yīng)稅服務(wù)就不涉及增值稅嗎？沒有營(yíng)改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務(wù)嗎？營(yíng)改增后無處躲藏的現(xiàn)有贈(zèng)送業(yè)務(wù)。
4.房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅哪些稅率？
5.房地產(chǎn)企業(yè)涉及代扣稅款如何處理？
6.房地產(chǎn)營(yíng)改增后發(fā)生非正常損失如何處理？
7.固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額該不該抵扣？進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的納稅籌劃
8.房地產(chǎn)營(yíng)改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票？
9.裝卸搬運(yùn)營(yíng)改增有什么變化？
10.倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)營(yíng)改增租賃雙方有何影響？
11.汽車可以抵扣了，汽油費(fèi)能隨意抵扣嗎？
12.營(yíng)改增后銷售固定資產(chǎn)該如何納稅？

第二模塊：房地產(chǎn)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)涉稅難題及籌劃
一、房地產(chǎn)開發(fā)分為哪幾階段，各應(yīng)關(guān)注哪些主要問題？
二、項(xiàng)目開發(fā)主體要不要提前選擇？要考慮哪些問題？
三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拿地有多少種方式？
四、房地產(chǎn)企業(yè)招拍掛拿地涉稅問題及納稅籌劃
1.土地閑置費(fèi)稅務(wù)如何處理？
2.契稅政策有多少？
3.土地轉(zhuǎn)讓如何契稅免征籌劃？
4.股權(quán)轉(zhuǎn)讓可否免征契稅？
5.購(gòu)買注銷企業(yè)房產(chǎn)如何籌劃？
6.市政配套費(fèi)是否屬于拿地的成交價(jià)格繳納契稅？
7.市政配套費(fèi)減免能否減免契稅？
8.土地分割契稅如何處理？
9.劃撥用地轉(zhuǎn)讓契稅哪一方承擔(dān)？
10.工業(yè)用地如何變性為商業(yè)用地？
11.無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移能否退還契稅？
12.拆遷補(bǔ)償款用來購(gòu)房契稅如何計(jì)算？
13.土地抵債法院判決后，受讓人繳納稅金后轉(zhuǎn)讓人還繳納稅款嗎？
14.招拍掛取得出讓土地要不要繳納耕地占用稅？
15.集團(tuán)公司招拍掛土地怎么讓項(xiàng)目公司土地入賬？
16.招拍掛取得土地出讓合同如何簽訂？
17.招拍掛取得土地返還如何籌劃？
18.房地產(chǎn)企業(yè)定向招拍掛如何操作？
19.“建設(shè)+移交”模式置換土地如何納稅處理？
20.投資政府土地改造項(xiàng)目如何操作？
21.招拍掛凈地所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何處理？
22.招拍掛捆綁的廉租房、公租房該如何處理？
23.開發(fā)安置房如何確定計(jì)稅依據(jù)？
五、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)涉稅問題及納稅籌劃
1. 直接轉(zhuǎn)讓土地納稅處理
2. 轉(zhuǎn)讓在建工程、半拉子工程納稅處理
3. 項(xiàng)目收購(gòu)納稅的政策爭(zhēng)議
六、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)涉稅問題及納稅籌劃
七、房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及納稅籌劃

第三模塊：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段涉稅難題處理及納稅籌劃
一、項(xiàng)目開發(fā)整體建設(shè)規(guī)劃
二、與建筑施工企業(yè)合作中甲供材如何處理
三、售樓部、樣板間的納稅問題
四、開發(fā)過程中土地使用稅怎么計(jì)算？
五、支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)如何扣繳增值稅？
六、如何結(jié)算完工成本？
七、如何實(shí)施合同有效管理？
八、如何確定項(xiàng)目開發(fā)投資回報(bào)率？

第四模塊：現(xiàn)場(chǎng)交流（學(xué)員問題現(xiàn)場(chǎng)答疑）